El precio de las viviendas en Philadelphia y en todo Estados Unidos ha alcanzado números bastante elevados durante 2022, pero ¿Qué se espera para este nuevo año? ¿Qué será de la inflación en Estados Unidos? Lo cierto es que el año apenas comienza, sin embargo hay ciertas tendencias y análisis que nos muestran un poco el panorama de este 2023 en las inversiones inmobiliarias y la economía estadounidense.
Las tasas de hipotecas en todo el país han subido bastante, y tras esta subida de la tasa de interés de referencia de la Reserva Federal (Fed) los compradores promedio de una vivienda al precio medio tendrán que gastar más de una cuarta parte de sus ingresos anuales solamente para cubrir las cuotas hipotecarias. Es importante recordar que los precios incrementaron en medio de la pandemia, y se ha mantenido así desde entonces. Pero ahora todos están atentos de lo que pueda ocurrir este nuevo año.
Sobre la Reserva Federal (Fed)
Para entender más objetivamente sobre los precios y tendencias del mercado inmobiliario de Estados Unidos, es importante considerar lo siguiente: La Reserva Federal aumentó su tasa de interés clave a corto plazo en medio punto porcentual hace tan solo algunas semanas, retrocediendo desde recientes alzas descomunales mientras prepara el final de su definitoria campaña con la que busca darle un alto a la inflación tan elevada.
Por su parte, el banco central pronosticó otro punto de tres cuartos en aumentos de tasas para este 2023, esto es mucho más de lo que estimó meses atrás. Por esta razón los funcionarios de la Fed están indicando que les parece que la inflación continúa siendo muy elevada y no están combatiendo a cabalidad esta dura realidad para lograr controlarla a pesar de los crecientes riesgos de recesión.
La Fed ha mantenido la idea de que los aumentos (de tasas) continuos, van a ser apropiados para lograr minimizar la inflación anual al objetivo de la Reserva Federal del 2%. Por su parte algunos economistas creen que, en cambio, la Fed diría que se necesitan “aumentos adicionales”, lo que señala que la Fed está a punto de terminar el ciclo de alzas.
Inclusive, en medio de una conferencia de prensa, el mismo presidente de la Fed, el señor Jerome Powell, indicó que en los informes más recientes, se podía ver una importante disminución de la inflación durante el mes de octubre y el mes de noviembre, que son buenas noticias.
Según Jerome Powell:
“El informe es en gran medida lo que esperamos. Se necesita una cantidad sustancialmente mayor de evidencia para brindar confianza de que la inflación está en una trayectoria descendente sostenida. Por su parte la Fed está en la búsqueda de varios informes de este tipo que puedan revelar una disminución constante de las ganancias de precios”.
Subida de la Fed de las tasas de interés
En uno de los últimos movimientos de la Reserva Federal se puede ver el seguimiento de cuatro aumentos consecutivos de tres cuartos y lleva la tasa de los fondos federales, que es lo que en este caso los bancos se cobran entre sí por los préstamos a un día, a un rango del 4,25% a 4,5%, que muestra un nivel restrictivo destinado a desacelerar el crecimiento económico.
Lo que se cree que pasará es que el aumento se propagara por toda la economía, y de esa manera suban las tasas de las tarjetas de crédito, las líneas de crédito con garantía hipotecaria, las hipotecas con tasas ajustables y demás préstamos. Sin embargo, los ciudadanos norteamericanos, sobre todo las personas mayores, finalmente se están beneficiando de mejores rendimientos de los ahorros bancarios luego de mucho tiempo de rendimientos irrelevantes.
Un dato más que interesante, es que debido a que la tasa de referencia estaba alrededor de cero en el mes de marzo de 2022, la Fed logró aumentarla más de 4 puntos, el ritmo más rápido desde principios de la década de los años 80.
Algunas predicciones de los precios de las viviendas en Estados Unidos para este 2023
Muchos están atentos a las predicciones de lo que sucederá este año en el mercado inmobiliario, ¿Qué se sabe? ¿Qué esperar en medio de todo este movimiento económico? Se espera que los elevados precios en el mercado de la vivienda en ciudades como Philadelphia se hundan a medida que avanza este año, esto es porque los posibles compradores que presentan problemas de liquidez se encontrarán con el aumento de las tasas hipotecarias.
Lo que se ha podido saber de las últimas proyecciones de los expertos, es que se prevé que los precios de las propiedades caigan aproximadamente un 5% a mediados de este año. Pero esto es importante, ya que anteriormente no se pensaba esto, más bien se esperaba que los precios de las viviendas se mantuvieran sin cambios a resaltar durante ese mismo periodo. Por supuesto los cambios que sucederán no serán de un momento a otro, se darán poco a poco.
Los expertos mantienen una perspectiva en cuanto al precio de la vivienda en respuesta al reciente aumento en las tasas hipotecarias. La tasa hipotecaria de préstamos fijos a 30 años alcanzó el 6,3% a finales del año pasado, y la misma tasa hipotecaria rondaba por debajo del 3,5% este mes de enero. Ese visible deterioro en la asequibilidad mantiene al margen del mercado a muchos compradores potenciales. Esto a su vez va a reducir la competencia por las casas, y los vendedores eventualmente verán la necesidad de aceptar un precio más bajo por su propiedad.
¿Qué sucede en el área metropolitana de Philadelphia?
El precio medio de la vivienda se encuentra por debajo del pico, pero aún más del 30% más alto que el nivel previo a la pandemia. La verdad es que la actividad del mercado inmobiliario se ha desacelerado alcanzando un nivel mucho más bajo que en ocho años en el área metropolitana de Philadelphia. pero aun así, con esta desaceleración en la actividad de ventas, los precios siguen subiendo año tras año, lo que pone en evidencia la enorme asequibilidad relativa de esta región.
Los precios de las casas en la región se posicionaron en su punto más alto a mediados del año anterior, pero el precio medio de venta actualmente continúa siendo un 4,9% más alto que en años anteriores, y los precios siguen siendo un 30% más elevados que en 2019.
Definitivamente vemos que el inventario ha aumentado año tras año; pero de igual forma la oferta en la región aún es más baja de la mitad de lo que fue hace unos tres años. La actividad de nuevos listados sigue siendo baja. Por ejemplo, en el mes de diciembre, un total de 3922 nuevos listados vieron la luz en el mercado en el área metropolitana de la ciudad de Philadelphia, representando el número más bajo de nuevos listados mensuales en más de dos décadas.
Esto nos lleva a un punto, y es que existe una demanda acumulada en el mercado, y esto se debe a que muchos posibles compradores se han quedado al margen. Es muy seguro que las tasas hipotecarias hayan alcanzado su punto máximo para el ciclo y empezará a bajar progresivamente. Tanto los compradores como los vendedores se irán adaptando a la “nueva normalidad” del mercado inmobiliario que nos depara este 2023, que podría incluir tasas en torno al 6% y mayor equilibrio entre compradores y vendedores en la transacción.
Es importante considerar que los precios de las viviendas subieron de una manera sin precedente en medio de la pandemia y, por este motivo, en gran parte de los mercados, se espera que los precios continúen en alza, mucho más que hace tres años atrás.
¿La inflación va a disminuir para este año?
Lo que se espera es que la medida de inflación anual dictada por la Fed baje del 6% en octubre al 5,6% para estos meses previos, y al 3,1% a finales de este mismo año, esto por encima de las proyecciones de 5,4% y 2,8%, respectivamente. Lo cierto es que esto definiría una marcada disminución, sin embargo todavía se encontraría por encima del objetivo del 2% de la Fed.
Los grandes rasgos de la decisión de la Fed han sido telegrafiadas por meses, desde principio de noviembre, de hecho es probable que los funcionarios desaceleren el ritmo de los aumentos de tarifas para posteriormente evaluar sus efecto, esto se plantío a finales de 2022, pero ha llegado a una tasa máxima, un poco más alta en 2023 de lo planeado anteriormente.
Ahora bien, hace poco , los funcionarios de la Reserva Federal han tenido que sopesar señales contradictorias. Por ejemplo, un informe previo evidenció que los precios al consumidor subieron un 7,1% anual en noviembre, una importante caída del 7,7% del mes anterior y un máximo de 40 años del 9,1% en junio. Esto significa el segundo retroceso más importante consecutivo de la inflación medido por el índice de Precios al Consumidor (IPC).
Para concluir, podemos ver que no todo está claro en torno a la inflación, y los precios del mercado inmobiliario en concreto, pero lo que sí se espera es que este año sea más fluido que el 2022 y, la ciudad de Philadelphia sigue abriendo sus puertas para recibir a muchos más inversores de todo el mundo, con grandes ofertas e importantes retornos en dólares.
