La guerra que ha explotado entre Rusia y Ucrania ha generado una importante volatilidad en los mercados financieros de todo el mundo y amenaza con prolongar sus consecuencias económicas a todos los sectores, incluyendo el mundo de bienes raíces. Los expertos señalan que este conflicto bélico está reduciendo la demanda, y de alguna manera congelará las inversiones y aumentará mucho más los costes de construcción. Todo esto rodeado en un contexto inflacionista que puede llegar a modificar los planes de los bancos centrales sobre sus políticas monetarias. Los expertos creen que la ofensiva rusa va a tener consecuencias reales en el sector residencial de diferentes países. Lo que se espera es una caída “significativa” de la compra de viviendas por parte de ciudadanos rusos o de un aumento de los costes de construcción. Otra cosa que es importante de resaltar en torno a la invasión rusa, es que ha ocurrido en un escenario o momento donde los costes de construcción han alcanzado máximos históricos, por supuesto esta situación llegó para definir aún más el momento.
También debemos recordar que el mercado apenas se repone de meses difíciles en medio de la pandemia de Covid-19. Los constantes cierres y restricciones en medio de la pandemia ocasionaron una desaceleración económica importante a nivel mundial, algo que era de esperance a causa de los bloqueos masivos. Todos los sectores económicos: la telecomunicación, medicina, agricultura, el sector automotriz, la industria del entretenimiento, el inmobiliario, entre muchos otros sectores, fueron afectados por las constantes restricciones impuestas por los gobiernos en la búsqueda de frenar los contagios de este peligroso virus.
Ahora bien, la suposición inicial de muchos analistas ante la imponente llegada de la pandemia en 2020, fue que el mercado inmobiliario se vería seriamente afectado por la severidad de la crisis económica sobre la renta de las familias, y de cierta manera fue afectado. Sin embargo, debemos decir que el crecimiento real del precio de las propiedades a nivel mundial se aceleró durante la pandemia, pero actualmente hemos podido ver que el precio o valor de la vivienda aceleró el paso, creciendo de un 1,8% en el año 2019 al 3,6% en 2020 en términos reales, y del 3,2% al 4,6% en términos nominales. La tendencia alcista del precio de la vivienda que se vivió durante los meses fuertes de la pandemia, pone en evidencia ciertos factores ligados al repunte de la demanda propiciada por las particularidades de la pandemia. Es importante resaltar que a causa del confinamiento de la población en sus hogares, además del aumento del teletrabajo, se ha podido observar un importante cambio de preferencias de los compradores sobre la tipología y la ubicación de la vivienda. Pero también, de alguna manera las políticas fiscales retuvieron en mayor o menor medida según la región, el impacto de la crisis sobre ingresos de los hogares.
También es importante mencionar que la oferta y la caída de la actividad de la construcción en el segundo semestre de 2020, afectó severamente a la entrega de viviendas, lo que a su vez empujó al alza sobre los precios y especialmente en los mercados donde la oferta de vivienda ya era escasa. Más allá del repunte de la demanda y las restricciones que sin duda limitaron la oferta por un tiempo, los bajos tipos de interés han estado presionando el precio de la vivienda en alza. Uno factores que también forman parte de todo esto, y que ha intervenido de una manera significativa en la subida de los precios de las casas, han sido los bajos tipos de interés (sobre la expectativa de que continuarán bajos todo este tiempo) esto a causa de la política monetaria adoptada para lograr estimular la economía. En efecto, se ha podido demostrar de diversas maneras que los precios de la vivienda suelen subir al momento que los tipos de interés hipotecarios descienden, esto porque el comprador tiene la capacidad de acceder a una vivienda más costosa con la misma cuota hipotecaria, y entonces la inversión inmobiliaria es más atractiva en un entorno de baja rentabilidad de otros activos alternativos que se toman como seguros.
No hay dudas de que la reciente pandemia empujó definitivamente esta relación entre los tipos de interés y los precios de la vivienda: el ahorro forzoso, como mencionamos, que pudieron haber acumulado las familias, aunado a unos tipos de interés bastante bajos, propició que la opción de derivar ese ahorro hacia la inversión inmobiliaria ganará mucha más importancia. Esto fue con respecto a la pandemia, pero inmediatamente ocurre la invasión de Rusia a Ucrania, siendo otro detonante de inestabilidad económica mundial.
Conflicto bélico en plena recuperación económica después de los meses fuertes de pandemia de Covid-19
La invasión militar rusa en Ucrania ha estado sacudiendo nuevamente la economía global en medio de la recuperación por la pandemia de Covid-19. Ya se ha estado sintiendo los impactos en torno a la economía de la invasión de Rusia a Ucrania. Por un lado tenemos la inflación, los tipos de intereses, construcción, afectando también al sector inmobiliario mundial. Este nuevo conflicto ha generado un nuevo escenario de mucha incertidumbre económica en todo el mundo. Recordemos que Rusia es el tercer mayor productor de petróleo y también es el segundo exportador a nivel mundial, por esa razón al estar en guerra los precios de la energía se descontrolan, avanzan a máximos generando una subida de precios en la materia prima y en distintos sectores fundamentales (subidas que afectan directamente a otras actividades de la economía mundial).
Entonces, el sector inmobiliario que aún se encuentra en medio de una recuperación de la negativa parálisis histórica a causa de la pandemia, continúa de cerca las implicaciones del conflicto. Esto más allá de las catastróficas consecuencias en términos humanitarios. Definitivamente este nuevo conflicto bélico representa un revés importante para una economía que sigue recuperándose.
¿Qué es lo que sucede en el sector inmobiliario frente a esta nueva guerra en Ucrania?
Un conflicto como este conduce a nuevas y diferentes tipos de consecuencias, por supuesto negativas para el sector inmobiliario. Es importante destacar que esta incertidumbre patrocinada por esta situación hace que los diferentes mercados globales sean inestable, y por esa razón los fondos de inversión rigen sus decisiones por el “hold, wait and see”, un estado de cautela que hace que las operaciones que están en proceso sean más lentas, con el presente impacto directo en el segmento comercial, en las actividades de inversión en activos inmobiliarios destinados a oficinas, centros comerciales o hoteles. Esto es algo que paulatinamente se va ver reflejado en estos meses.
Por otro lado es importante agregar que se ha estado generando un aumento “meteórico” de los precios, esto principalmente causado por la alza de los costes energéticos, siendo un escenario que conlleva un aumento de la inflación subyacente. Por supuesto todo esto afectará directamente en la revisión de las rentas.
También es importante decir que el sector de bienes raíces siempre se ha considerado un activo protegido de la inflación, y esto sigue siendo así. La ralentización del crecimiento y del consumo al mismo tiempo, y hasta el aumento de la inflación, pueden frenar de cierta manera la subida de los tipos de interés, lo que sin duda puede llegar a incentivar y dar cierta seguridad al mercado hipotecario.
¿Qué pasa con el ritmo exitoso de compraventa de propiedades actual?
La verdad no parece a simple vista que el número de compraventas residenciales vaya a variar a pesar del conflicto en Ucrania. Los expertos creen que lo que queda de año y el 2023 seguirá bastante fuerte las operaciones inmobiliarias. También es importante mencionar que las compraventas internacionales de Rusia se encuentran en un porcentaje bastante modesto, es más o menos un 5% que hace referencia a residentes de nacionalidad rusa, por esa razón el impacto posible en las compraventas no tendrían que superar las 2.000 unidades, siendo una cantidad bastante pequeña para crear un gran impacto como podemos ver.
¿Y qué de los precios de las propiedades frente a este conflicto?
Bueno, a pesar de que se espera que las previsiones de compraventa no varíen, con el precio no pasa de la misma forma. Debemos decir que los promotores de obra nueva ya han absorbido en sus márgenes todas las subidas posibles. En adelante podremos ser testigos de cómo los aumentos van a repercutir tanto en la subida del precio de venta como en la caída del precio del suelo. Lo cierto es que no se espera una recuperación tan rápida en el precio de venta, lo que sucederá seguramente es que se generará un estancamiento en el precio o tal vez caídas en el valor del suelo. Para finalizar podemos decir nuevamente que, los activos inmobiliarios por décadas han representado un refugio seguro en las inversiones para particulares. Y ante la agresiva volatilidad de los mercados financieros tradicionales, el ahorro de los particulares aumentará y se podrá dirigir de una manera aún más decidida a la inversión inmobiliaria residencial.