Entre las señales de inflación que más preocupa en los Estados Unidos está el aumento de los precios de las viviendas y propiedades tanto nuevas como usadas; esta situación ha sido generada por diferentes razones.
Una de las razones que ha provocado el alza de los precios de las viviendas en Estados Unidos, ha sido el hecho del bajo número de casas en venta a partir de los bloqueos, e inclusive para el mercado inmobiliario esta situación se ha convertido en un hecho histórico.
Por ejemplo, durante el mes de febrero tan solo había 870.000 casas a la venta en todo el territorio estadounidense (este representa el número más bajo de viviendas en venta históricamente de los últimos 30 años en Estados Unidos) Hasta el momento la cantidad de vivienda en venta más baja había sido de 1.5 millones. Eso quiere decir que en la actualidad se superó esta cifra casi a la mitad.
Entonces, este bajo número de viviendas en venta, en parte se debe a que las personas decidieron no vender sus casas durante los meses de pandemia, por supuesto la incertidumbre jugó un papel determinante en estas decisiones.
Los expertos han sugerido anteriormente que la fortaleza en el mercado de la vivienda de EE.UU. Está siendo impulsada en parte por la reacción a la pandemia de Covid, ya que los compradores potenciales se mudan de los apartamentos urbanos a las casas suburbanas. Inclusive, los datos del mes de julio continúan siendo consistentes con esta hipótesis.
Sin embargo, algunos expertos creen que este incremento de precio que han tenido las viviendas se va aliviar durante los próximos meses, ya que el mercado está viendo como los precios están subiendo descontroladamente, y eso llevará a florecer el mercado con nuevas viviendas y por ende, los precios se van a regular.
En cuanto al costo de una casa nueva en Estados Unidos, en promedio cuesta 36.000.000 dólares más en comparación al año pasado. Según un análisis de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, esto se debe a la escasez de madera. Entonces, el alza de los costos de este insumo se ha trasladado al consumidor con precios más elevados para las casas, y por los momentos todavía hay más demanda que oferta.
Esta situación inició también a partir de la pandemia de Covid-19, ya que en medio de la crisis económica los aserradores se vieron obligados a cerrar la producción de madera como preparación para a una caída del sector vivienda, sin embargo este desplome jamás ocurrió, y ahora no hay suficiente madera para poder alimentar el mercado inmobiliario.
En cuanto a las casas usadas, nada más durante el pasado mes de mayo el precio medio de estas viviendas era de 350.000 dólares, eso representa un 23,5% por encima del precio medio de 283.500 dólares que se registró en 2020, esto según un informe dado por la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces (NAR).
Para los expertos, este aumento también se debe a los bajos tipos de interés que impulsan la gran demanda hipotecaria, además de la baja cantidad de viviendas en venta que hacen posible a los vendedores subir el costo. Entonces, este auge deja en evidencia que existe una mayor demanda de viviendas residenciales fuera de los centros urbanos.
Los expertos en bienes raíces en Estados Unidos coinciden que el mercado de la vivienda está descontrolado. Durante varios meses los precios han estado subiendo por encima de los dos dígitos. Además, existe una fuerte competencia en la compra y venta de las viviendas.
El descontrol es tal, que hasta se pueden encontrar clientes que están dispuestos a pagar por una casa mucho más del precio de venta. Los potenciales compradores han demostrado que están dispuestos a ofrecer buen dinero ante la competencia. Inclusive, tan solo en los primeros meses de este año, hubo 310 transacciones en las que el comprador terminó pagando por encima del precio de oferta de una vivienda, que se traduce en un 74% más que el año pasado.
¿Es momento de comprar una vivienda o no?
En la actualidad muchas personas piensan que las viviendas están sobrevaloradas, pero muchos otros creen que no. Es por esa razón que la gente no sabe si esperar o seguir adelante con la compra..
Entonces, ¿Cómo podemos analizar si realmente las casas están sobrevaloradas o no?
Un comprador potencial, que además está en la capacidad de adquirir una vivienda por los bajos intereses, porque además cuenta con un buen crédito, y posee una buena reserva de emergencia (está en total condiciones de comprarla). ¿Qué decisión debería tomar
En muchos casos, quizás esa persona quiera esperar porque está a la expectativa de que los precios van a caer, o por el contrario decide comprar porque entiende que los precios de las vivienda van a continuar subiendo y este es el momento de invertir.
¿Cómo podemos analizar eso?
La realidad es que como se trata de una vivienda, es importante hacer un análisis a corto y mediano plazo
A corto plazo podemos hablar de un factor importante que tiene que ver con la liquidez del mercado
En el mercado de bienes raíces, existen dos factores que ayudan a que el mercado se estabilice. Primero son los precios, estos se deben de estabilizar para garantizar que la demanda sea igual a la oferta. Lo segundo es lo que se conoce como el tiempo en el mercado, ya que un mercado en equilibrio, tanto los vendedores como los compradores, deben de tener un tiempo prudente para encontrarse.
En el caso del comprador, necesita cierto tiempo para buscar e informarse de esa casa ideal que desea comprar, con esas paredes azules que sueña. Por otro lado, se encuentra el vendedor de esa casa amplia, con paredes azules, que puede entonces poner un precio más elevado ya que hay suficiente demanda en el mercado.
Ahora bien, cuando se produce un choque de demanda como el que ha estado ocurriendo, debido a las tasas de interés bajas, entre otros factores existentes, lo que pasa es que esa liquidez de mercado cambia y entonces las propiedades se venden en poco tiempo, además hay guerra de precios. Eso entonces quiere decir que en el futuro cercano los precios se van ajustar hacia arriba.
Lo que los expertos evalúan es que de aquí a unos 5 u 8 meses habrá un consenso en los precios y entonces las tasas de apreciación van a continuar subiendo. Por esa razón, si alguien observa que en su vecindario las propiedades se están vendiendo en un día, en dos o tres días, y que hay competitividad en los precios, lo más lógico es que en ese sector los precios de las casas van a seguir aumentando en el corto plazo.
En el mediano plazo, poder hacer un análisis que sea exacto es bastante complicado, sin embargo, lo que sí es evidente es que en el mediano plazo los precios de las viviendas tienen que ir de la mano de los fundamentales de la economía, particularmente del ingreso.
Es decir, el ingreso de los hogares debe moverse a la misma medida que los precios de las casas. Ahora bien, lo que se ha podido observar desde el año 2015 hasta el 2019, antes de la llegada del virus, es que los ingresos de los hogares había crecido más o menos en un 5%, en su contra parte los precios en promedio de las vivienda también habían crecido en un 5%.
Entonces, es evidente que este desequilibrio comenzó durante los casi dos años de pandemia, por lo tanto, los expertos apuntan a que en los próximos meses los precios de las viviendas realmente no van a caer drásticamente, pero lo que sí se espera es que los precios se van a estabilizan en un corto y mediano plazo con un valor por encima del actual.
Por esa razón, si una persona decide esperar de aquí a dos años para comprar esa casa soñada, definitivamente contará con más opciones para buscar, pero a un costo mayor al actual, y esa es la realidad del mercado ahora mismo.
Conclusión
Como hemos podido ver, son varios los factores que han elevado los precios de las casas tanto nuevas como usadas en Estados Unidos, sobre todo el descontrol provocado por la pandemia.
La realidad es que el número de viviendas disponibles para la venta continúa siendo históricamente bajo, sobre todo dada la elevada demanda de vivienda. Es importante decir que las fuerzas que han impulsado el crecimiento de los precios de las viviendas a nuevos máximos durante el año pasado, van a continuar vigentes y ofrecen pocas pruebas de que disminuyan.
Entonces, la decisión de comprar o no una casa, como dijimos puede traer resultados favorables o desfavorables relativamente a cómo se entienda el mercado. Sin embargo, recordemos que el sector inmobiliario es uno de los que mejor se posiciona ante las crisis, y durante los bloqueos por Covid-19 ha quedado demostrado una vez más que es así.
